近日，仲量联行发布《2022年上半年广州房地产市场回顾与展望》报告，回顾了今年上半年广州甲级办公楼租赁市场、优质零售物业、房地产投资的整体发展概况。
广州甲级办公楼租赁市场延续低迷表现，6月末全市空置率升至15.6%，租金下探明显。下半年“供过于求”的现象预计将延续。
优质零售物业整体租赁需求保持稳定，空置率略有改善。国潮服饰、珠宝品牌和茶饮咖啡积极布局，美妆业态和家居业态稳步扩张。预计下半年新增30万平方米供应将令空置率小幅上扬，整体租金水平趋稳。
房地产投资方面，上半年广州大宗物业交易额约80亿，珠江新城、琶洲、金融城等核心区域受关注，存量入市优化配置，预测大宗物业交易仍会持续活跃。
优质购物中心上半年录得租赁成交200笔
较去年同期上升20%
上半年，广州消费市场虽未恢复到疫情前的状态，但持续展现韧性。
宏观数据显示，1-5月广州全市社会消费品零售总额同比下降0.3%，其中， 5月社会消费品零售总额同比下降3.0%，比4月收窄5.8个百分点。
消费回暖使得整体租赁需求保持稳定，天河路商圈、珠江新城商圈、白云新城商圈和番禺商圈空置率均有改善。据仲量联行监测的全市优质购物中心成交数据显示，今年上半年录得租赁成交总数为200笔，较去年同期上升20%。
虽然，上半年购物中心面临大众化餐饮品牌陆续退租的情况，快时尚服饰业态也持续收缩线下门店。例如，Zara及其旗下品牌Zara Home从万菱汇撤出；Miss Sixty于数个项目退租。
但是，二季度市区和近郊的空置率比去年年底均略有下降，分别为6.5%和7.0%。这得益于商业品牌不断更新，拓展步伐快速填补了空置，以及不少近郊的开发商纷纷整合其零散空置面积，引进大型跨界集合店，例如有机农场、集合式书店及针对年轻群体的二次元体验式集合店。
从业态来看，服饰零售和餐饮仍然是零售物业招商主力军。多个国内人气服饰品牌在广州开设首店，本土品牌“本来”在万菱汇设立全国首家线下旗舰店。珠宝品牌周大福、周生生、六福珠宝、潘多拉和HEFANG亦在广州布局。
餐饮业方面，多个国内外人气连锁餐饮店加速扩张。2022年上半年餐饮业的租赁成交录得75笔，其中茶饮咖啡品牌M Stand和Peet’s Coffee开设数家新店。
近年开始广受青睐的美妆业态和新崛起的家居业态则采取稳步扩张的策略，上半年两类业态租赁成交合计近30笔。设立新店的美妆品牌中不乏国际大牌，包括Tom Ford、Estee Lauder、Chanel、Whoo等，其中较多美妆品牌新店聚集在K11，令该项目实现业态结构更新和租户升级。
家居业态方面，网红家具品牌Cabana、北美真丝家居品牌MANITO和英国传统瓷器品牌Wedgwood设立华南首家旗舰店或精品店，国内外人气品牌源氏木语、O.C.E和MUJI也进一步扩张。
上半年租金保持两极化态势
天河路的头部优质购物中心，继续享受零售资源高度集中带来的租金溢价优势。除了奢侈品集中的项目持续受到零售商追捧，天河路商圈个别项目由于成功引进新的服饰主力租户和人气餐饮替代原有快时尚品牌，不但租金水平获得即时提升，整体项目形象的升级也为后续招商创造有利条件。相反，市郊购物中心租金继续轻微下跌。
广州零售市场或将成为中高端品牌开拓深耕的目标之一
就全国而言，宏观经济承压将持续影响零售商的扩张信心，零售商下半年全国线下扩张和拓店的意愿疲软。
然而，比较四个一线城市1-5月的全市社会消费品零售总额同比数据，广州是唯一保持稳定的城市，这跟有序做好常态化疫情防控有关，有助于零售商信心恢复。
仲量联行华南区研究部总监曾丽表示:“广州零售市场或将成为中高端品牌开拓和深耕的目标之一，尤其是得益于上半年广州应对疫情采取的弹性措施，部分中高端零售商有可能把今年拓店指标从北京、上海等城市转移至广州。就广州而言，由于中高端消费仍有增长动力，优质购物中心将借此契机升级品牌，部分中高端零售商继续拓展天河路和珠江新城商圈。”
下半年空置率将小幅上扬 整体租金水平趋稳
仲量联行分析称，预计下半年新增供应将达30万平方米，以产城融合或旧区活化为定位并辐射新兴区域的项目有望通过构建全新消费场景激发市场活力，而整体空置率将小幅上扬。
至于租金，虽然预计整体新增租赁需求复苏步伐较上半年加快，但零售商继续执行降成本的策略，为大多数项目的租金谈判带来挑战。项目的平稳经营成为业主的首要任务，因此项目方上涨租金的预期或将转弱，整体租金水平将保持上半年趋稳的形势。
上半年广州大宗物业投资
2022年上半年广深两地大宗物业交易共录得交易额125亿，约占四个一线城市总成交额的22%，其中广州市场的交易额约80亿，包括珠江新城和琶洲两宗合共近10万平方米的办公楼交易。
2022年是广州大宗物业交易市场机遇难得的一年，房企通过出售核心区域资产等方式积极改善资金流动性，更多优质存量商办项目投入市场。
投资机会比去年增多，截至目前在售商办资产面积约达100万平方米，较去年同期增加了约33%，预期将释放出具有价格吸引力的资产，推动交易。
商办类投资方面，珠江新城、琶洲、金融城等核心区域仍然是投资者重点关注的热门区域。
与“新基建”相关联的物业持续吸引投资者的目光，包括物流仓储、产业园区、数据中心等项目。
上半年录得新加坡吉宝中心房地产信托购买中国新电信集团位于江门市蔚海智谷的两座数据中心，合计总建筑面积约 4万平方米。
除了境内境外房地产投资机构仍然活跃外，包括金融、TMT、生物医药、信息技术及实业类等自用企业购买需求占比也在逐渐增大。
仲量联行华南区投资及资本市场部总监卢盛表示:“粤港澳大湾区有稳定及多元的需求支撑，为不同类型的投资者找到合适满意的机会。我们看好大湾区的发展，大宗物业交易仍会持续活跃。”
